万科工程管理三万科工程管理的破颈之道（236P）

第二部分：万科工程管理的破解之道 一、万科工程质量管理的破解之道 二、万科工程进度管理的破解之道 三、万科工程成本管理的破解之道 四、国内房地产企业如何看待万科的标杆作用 万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节一：对设计质量缺 乏有效的控制 标杆企业的破解之道： 从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证 明确设计审查要点，控制关键易错环节 优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工 过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量 万科工程质量管理的破解之道 事前控制一，通过施工图设计指导书指 导设计院设计工作 住宅建筑专业施工图设计指导书 住宅结构专业施工图设计指导书 住宅设备专业施工图设计指导书 住宅电气专业施工图设计指导书 万科工程质量管理的破解之道 施工图设计指导书 设计统一技术要求 设备配置 装修标准 设计配合 其它特殊设计要求 明确技术要求 预防常见问题 统一设计作法 提高设计质量 层高 墙体材料 异性柱 楼地面沉板 门窗 厨房 卫生间 阳台露台 屋面 空调 室外 公共空间 设备配置 万科工程质量管理的破解之道 建筑专业施工图设计指导书内容的简单示例： 万科工程质量管理的破解之道 结构专业施工图设计指导书内容的简单示例： 万科工程质量管理的破解之道 为什么要明确设计统一技术要求： 设计院的设计人员往往不掌握客户质量标准和房地产企业成本控制要点 一些非常简单的设计细节： 厨房屋顶吸顶灯灯位应如何设计？ 厨房插座应如何布置？ 厨房需不需要做防水？ 万科工程质量管理的破解之道 事中控制一，通过扩初方案设计审查保 证施工图设计质量 加强设计过程的管理，通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点，避免后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计 万科工程质量管理的破解之道 户型平面确认 平面布局 结构墙柱 门窗设计 厨卫设计 设备管井、机房 空调空调 雨水管雨水管 留孔留洞 立面确认 檐口 入口 门窗 阳台、露台 确定外檐装饰材料 空调空调 雨水管雨水管 留孔留洞 示例：扩初图总图审查示例：扩初图总图审查 示例：扩初图平面图审查示例：扩初图平面图审查 示例：扩初图立面图、剖面图审查示例：扩初图立面图、剖面图审查 示例：扩初图管井审查示例：扩初图管井审查 示例：卫生间设施审查示例：卫生间设施审查 万科工程质量管理的破解之道 事后控制一：优化施工图设计审查程序 根据各部门长处及特点拆分设计审查任务： 设计部：了解设计规范、了解企业客户标准 了解设计规范、了解企业设计标准，了解设计审查要点 重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性 万科工程质量管理的破解之道 工程部： 重点审查：与防渗漏、防开裂相关的材料、构造做法、节点要求、施工要点。审查甲供、甲分包与总包交界、交叉作业面的管控重点 了解施工验收规范、了解施工中容易出现质量隐患的部位、材料及工艺要求，了解施工组织的重点和难点 万科工程质量管理的破解之道 施工单位和监理单位： 重点审查：施工图中与施工可行性和施工易建性相关的“错、漏、碰、缺”，了解乙供材料的保障性 了解工艺规程、了解施工可行性和施工易建性了解乙供材料特点 示例：组合平面设计审查示例：组合平面设计审查 示例：组合立面设计审查示例：组合立面设计审查 示例：卫生间设计深度审查示例：卫生间设计深度审查 示例：厨房设计深度审查示例：厨房设计深度审查 示例：阳台设计深度审查示例：阳台设计深度审查 阳台阳台 示例：外檐详图设计深度审查示例：外檐详图设计深度审查 示例：施工图审图要点示例：施工图审图要点 剖面：剖面： 重点核对关键重点核对关键 部位的梁板、部位的梁板、 标高标高 露台露台 老虎窗老虎窗 屋脊、檐屋脊、檐 门窗高度门窗高度 外檐节点外檐节点 示例：施工图审图要点（厨房）示例：施工图审图要点（厨房） 橱柜橱柜 吊柜吊柜 设备表箱设备表箱 开关开关 插座插座 散热片散热片 冰箱冰箱 洗衣机洗衣机 门窗门窗 墙跺墙跺 热水器热水器 地漏地漏 示例：施工图审图要点（卫生间）示例：施工图审图要点（卫生间） 洗衣机洗衣机 门窗门窗 墙跺墙跺 热水器热水器 地漏地漏 污水管明污水管明 设时要注意设时要注意 其与窗、雨其与窗、雨 水管的关系水管的关系 示例：施工图审图要点：小尺寸卫生间示例：施工图审图要点：小尺寸卫生间 小卫生间要注意进行小卫生间要注意进行 净空尺寸的核定净空尺寸的核定 示例：施工图审图要点（空调）示例：施工图审图要点（空调） 空调审核要点空调审核要点 室内外机位室内外机位 定位定位 空调板尺寸空调板尺寸 留孔留洞留孔留洞 结构设备核对结构设备核对 空调安装空调安装 示例：施工图审图要点（空调）示例：施工图审图要点（空调） 示例：施工图审图要点（空调）示例：施工图审图要点（空调） 示例：施工图审图要点（坡屋面）示例：施工图审图要点（坡屋面） 坡屋顶顶层坡屋顶顶层 （假复式（假复式) )： 空调室外机位及空调室外机位及 留洞留洞 露台门窗高度露台门窗高度 露台及排水露台及排水 老虎窗平面定位、老虎窗平面定位、 建筑结构是建筑结构是否矛盾否矛盾 卫生卫生间、厨房排水间、厨房排水 是是否影响下层使用否影响下层使用 示例：施工图审图要点（外檐）示例：施工图审图要点（外檐） 外檐节点外檐节点 建筑细部与平、建筑细部与平、 立、剖面是否立、剖面是否 吻合？吻合？ 建筑、结构是否建筑、结构是否 吻合？吻合？ 高度高度 定位定位 细部细部 示例：结构专业施工图设计审查要点示例：结构专业施工图设计审查要点 万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节二：缺乏工程管理 标准和施工技术标准 标杆企业的破解之道： 制定万科的企业工程质量管理标准 程序性、系统性地解决工程质量问题 整合并明确内、外部资源的管理要求 统一企业的工程质量标准，便于执行传承总结 万科工程质量管理的破解之道 企业工程质量标准的用途： 用于一线工程部、项目工程师在招投标、合 约中提出技术标准要求和质量管理要求。审 核技术方案、检查工程实体质量、验收时使 用的标准 用于监理工程师在进行质量控制活动中使用 的检验标准 用于施工单位在进行质量活动时的使用标准 万科工程质量管理的破解之道 地基基础分册地基基础分册 土建主体分册土建主体分册 装饰分册装饰分册 精装修分册精装修分册 四新技术分册四新技术分册 防水分册防水分册 园建分册园建分册 部品分册部品分册 土建篇 电气篇 水暖篇 万科企业工程质量标准的框架 万科工程质量管理的破解之道 地基基础地基基础 地基处理地基处理 土方工程土方工程 常用地基处理方法常用地基处理方法 钻孔灌注桩钻孔灌注桩 预应力管桩预应力管桩 人工挖孔桩人工挖孔桩 土方开挖土方开挖 土方回填土方回填 简单示例：地基基础 分册的分类 天然基础天然基础 桩基工程桩基工程 混凝土天然基础混凝土天然基础 万科工程质量管理的破解之道 企业工程质量标准的主要内容： 第一部分：分项工程的流程图 第二部分：分项工程的质量标准 第三部分：分项工程的技术措施（施工工艺） 第四部分：分项工程的施工质量通病防治 第五部分：分项工程的成品保护 第六部分：工程部、监理公司的工作重点 第七部分：物料、工序检查一览表 简单示例：室内立管安装及外墙砖 万科工程质量管理的破解之道 企业工程质量标准的编制侧重点一： 分项工程的质量标准 分四个方面：分四个方面： 1、原材料原材料 招投标的技术标准 2、设计规定设计规定 3、施工过程施工过程 （包括进场验收） 4、成品标准成品标准（验收标准） 源于国家标准又高于国家标准 来自一线，又回到一线 企业关注的质量控制点 规范没有明确规定 设计、施工方面的成熟的经验 强调成品方面的验收标准 供项目部工程师和监理工程师 随时检验使用 万科工程质量管理的破解之道 企业工程质量标准的编制侧重点二： 分项工程的技术措施（施工工艺） 强调施工的操作过程 强调工序样板和工序交底 提供推荐和可选的施工方法 万科工程质量管理的破解之道 企业工程质量标准的编制侧重点四： 分项工程的质量通病防治 提出质量通病的种类 提供防治质量通病发生的各环节的控制点 工程经验的总结 万科工程质量管理的破解之道 企业工程质量标准的编制侧重点四： 分项工程的物料检查和工序检查一览表 提供一线工程检验工具，避免人员能力偏差 强调过程控制，结果记录，便于绩效考核 强调逐级互检的工程质保体系管理 万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节三：缺乏全过程的质 量保证管理体系，工程质量管理缺乏预控 标杆企业的破解之道： 明确不同阶段工程管理的任务 实行工程管理全过程质量控制评价 万科工程质量管理的破解之道 房地产业务开发流程与工程管理： 投资 决策 规划 设计 施工 准备 施 工 （ 含保修） 物业 管理 后评估 资金、策划与销售 工程管理 （常规理解） 万科工程质量管理的破解之道 时间进程时间进程产品实现产品实现说明物业公司客户中心销售部项目部工程部成本部设计部财务部营销部项目发展/拓展部入伙保修阶段入伙保修阶段项目策划阶项目策划阶段段项目施工阶段项目施工阶段设计管理阶段设计管理阶段物业管理阶段物业管理阶段1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门；部分覆盖的为协助部门。1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门；部分覆盖的为协助部门。2.阶段色块表示该阶段的主要工作，时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。2.阶段色块表示该阶段的主要工作，时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。项目论证项目论证阶段阶段销售管理阶段销售管理阶段营销策划阶段营销策划阶段万科工程质量管理的破解之道 房地产业务开发流程与工程管理： 施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节 房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段 万科工程质量管理的破解之道 房地产开发各阶段工程管理的任务概述： 投资决策阶段 规划设计阶段 施工准备阶段 施工阶段 保修阶段 万科工程质量管理的破解之道 投资决策阶段： 1. 现场踏勘，收集有关水文、地质、市政配套 以及周边建筑、社会环境等资料 2. 根据开发市场意向定位等，协助进行市政配 套评估，协助估算工程造价， 3. 协助提出分阶段开发方案，提出工程建设计 划，编制总控制进度计划 万科工程质量管理的破解之道 简单示例： 万科工程质量管理的破解之道 规划设计阶段： 1. 参与勘察、设计、监理等选择，协助签定合 同并督促实施（进度、结果） 2. 协助提出设计要求（设计任务书、施工图设 计指导书），参与评选设计方案、扩初设计 3. 协助编制设计出图计划 4. 督促设计单位限额设计、优化设计（含钢 量、砼含量） 万科工程质量管理的破解之道 5. 审核设计是否符合规范及国家相关规定的具 体要求 6. 审核设计是否符合规划设计要点，设计使用 功能要求 7. 审核防渗漏、防开裂体系设计专篇及相关设 计节点的合理性 8. 审核设备系统、参数选型的合理性 万科工程质量管理的破解之道 9. 审核设计方案的技术经济指标的合理性；例 如：桩基选型、基坑支护方案的选择、土方 平衡地形改造方案的选择 10.协助编制设计封样、报板报样计划 11.协助办理报批报建手续 12.协助编制目标成本管理规划 万科工程质量管理的破解之道 施工准备阶段： 1. 组建项目部班子 2. 建立招标制度，考察并筛选排查合格供应商 及合格承建商名册、黑名单 3. 审核图纸，制定招标方案，编制工程招标计 划（例如：招标方案：分区分标段、招标形 式、合同形式、甲供、甲分包范围、招标策 略） 万科工程质量管理的破解之道 4. 审核施工图预算 5. 组织资格预审，确定投标入围名单 6. 参与组织招标：编制与发送招标文件，组织 评审投标书（含技术标、经济标），组织技 术标答疑，参与定标 7. 编制审核甲供物资采购计划 8. 签订有关工程建设合同：格式化标准合同 万科工程质量管理的破解